Конституционный Суд РФ защитил права собственников земельных участков, включенных до 2018 года в границы зон охраны объектов культурного наследия

Принято Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 № 42-П "По делу о проверке конституционности части 23 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина Малинова Михаила Алексеевича".

История вопроса. Михаил Малинов приобрел участок для индивидуального жилищного строительства в деревне Прохорово в Московской области. Однако в 2015 году Правительство области утвердило границы зон охраны объекта культурного наследия (ОКН) регионального значения «Усадьба кн. Трубецких «Спасское-Прохорово», в которых невозможно возведение новых зданий. Участок заявителя вошел в эти границы, о чем он узнал позже при безуспешной попытке получения разрешения на строительство. В связи с невозможностью эксплуатации земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования М. Малинов обратился в Правительство области с требованием о выкупе участка, но получил отказ. Суды посчитали, что для возложения на орган публичной власти ответственности в виде выкупа участка правовые основания отсутствуют, так как зоны охраны объектов культурного наследия были установлены до 4 августа 2018 года – дня официального опубликования оспариваемого ФЗ. 

Позиция Суда. Охрана объектов культурного наследия является одной из конституционно значимых ценностей и приоритетной задачей органов публичной власти. Ограничение права частной собственности для сохранения памятников истории и культуры требует достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Гарантией этого выступают надлежащие юридические процедуры. 

В 2018 году оспариваемым ФЗ в Земельный кодекс РФ были введены изменения и дополнения. В частности, пункт 7 статьи 107 Кодекса закрепил право собственника участка требовать от органов публичной власти выкупа такого участка в случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности его эксплуатации в соответствии с видом его разрешенного использования. Нововведенная статья 57.1 своим пунктом 8 ввела перечень лиц и публично-правовых образований, обязанных возместить собственнику убытки. При этом оспариваемое положение прекратило действие этих норм в отношении зон с особыми условиями использования территорий, которые были установлены до 4 августа 2018 года. Судебная практика стала складываться таким образом, что собственники участков, попавших в границы зон охраны ОКН до данной даты, оказались лишены права на возмещение убытков. 

В 2020 году в Постановлении №11-П КС РФ уже указывал, что статья 57.1 – не новация. Она упорядочивает применение прежнего правового регулирования и определяет особенности возмещения убытков при ограничении прав собственников участков в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий. Статьей 57 Земельного кодекса РФ предусмотрен механизм возмещения этих убытков в том числе при ограничении прав. Соответственно, по содержанию статья 57.1 является частным случаем нормы, закрепленной в предшествующей статье. Иное понимание не способствовало бы соблюдению баланса частных и публичных интересов и поддержанию правовой определенности.

Статья 57 Земельного кодекса РФ, как действовавшая на момент утверждения Правительством Московской области границ зон охраны ОКН в деревне Прохорово в 2015 году, так и ее актуальная редакция, предусматривают полное возмещение убытков собственникам земельных участков при ограничении их прав. Это правило в деле заявителя не могло быть истолковано как исключающее такое возмещение и отменяющее гарантии права частной собственности.

Анализ правоотношений, связанных с установлением зон с особыми условиями использования территорий и ограничениями на земельные участки до и после введения в действие оспариваемого закона, не выявил принципиальных различий, требующих от законодателя разного регулирования. В ином случае собственники таких земельных участков оказывались бы в различном положении, для них были бы созданы неравные возможности для защиты своих прав и интересов. 

Оспариваемая статья не противоречит Конституции РФ. Она не освобождает публично-правовые образования от обязанности возместить убытки собственнику земельного участка, возникшие в связи с установлением до дня официального опубликования обжалуемого закона зон охраны ОКН регионального значения и невозможностью эксплуатации этого участка в соответствии с видом его разрешенного использования, в том числе – при невозможности такой эксплуатации – посредством выкупа такого участка и объектов на нем, не являющихся самовольными постройками. Законодатель не лишен возможности конкретизировать порядок возмещения убытков в соответствующих случаях.

Дело заявителя подлежит пересмотру. 

Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 № 42-П.