Конституционный Суд РФ обязал законодателя урегулировать отношения по содержанию имущества общего пользования в коттеджных поселках

Вынесено Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П "По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С.Малковой.   

Обстоятельства дела. В декабре 2015 года заявитель приобрела два земельных участка в коттеджном поселке. Поселок был образован на землях, разделенных на отдельные участки для продажи под индивидуальное жилищное строительство. Решением общего собрания собственников в 2014 году в поселке была выбрана управляющая компания, которая занималась организацией контрольно-пропускного режима при въезде, освещением территории, вывозом отходов и содержанием контейнерных площадок, уборкой дорог и пр. Поскольку заявитель стала собственницей позже и участия в выборе УК не принимала, оплачивать её услуги она отказалась, полагая, что на нее неправомерно возложено бремя содержания имущества, принадлежащего иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица.

Позиция Конституционного Суда РФ. По мнению Суда имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает – в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П).

Действующее законодательство не определяет правовой статус коттеджных поселков и правовой режим имущества общего пользования в них. Это имущество, как правило, принадлежит определенному лицу. Факт приобретения права собственности на земельный участок, расположенный в коттеджном поселке, не влечет за собой возникновение у собственника доли в имуществе общего пользования, как это происходит в многоквартирных домах. Однако это имущество используется в интересах всех собственников. Они стремятся к максимально комфортным условиям проживания, а значит, нуждаются в поддержании его в надлежащем состоянии, поэтому возложение на них обязанности по несению соответствующих расходов не может рассматриваться как не согласующееся с Конституцией.

Распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание (как правило, застройщика поселка), и собственников отдельных участков и домов. Это предполагает совместное участие в принятии решений об управлении и содержании указанного имущества. В большинстве случаев решения об управлении и содержании имущества общего пользования принимает общее собрание собственников, которое проводится на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений.

Суд подчеркнул, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

Между тем, если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. В подобных ситуациях суды, применяя оспариваемые нормы по аналогии, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, что не согласуется с Конституцией РФ.

Конституционный Суд РФ признал часть 1 статьи 44, часть 5 статьи 46, пункт 5 части 2 статьи 153 и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в нормативной связи с частью 1 его статьи 7 не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 и 2), 55 (часть 3) и 751, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не гарантирует при определении порядка и условий установления и взимания, состава и размера платы за управление таким имуществом и его содержание – в отсутствие специально предназначенных для этого законодательных положений и договора собственника земельного участка (участков) с управляющей организацией – справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

Федеральному законодателю надлежит в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы, и конкретизирующую в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включающую в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер.

Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П.